As dívidas condominiais são uma das principais causas de conflito e desequilíbrio financeiro em condomínios. Quando um morador deixa de pagar as taxas, o condomínio precisa agir com rapidez — caso contrário, o direito de cobrança pode prescrever. Mas afinal, qual é o prazo para cobrar judicialmente uma dívida condominial? O que diz o STJ sobre o tema? E como o condomínio pode se proteger?
O que é prescrição de dívida condominial
A prescrição é o prazo que a lei estabelece para que o credor exerça o direito de cobrança judicial. Passado esse período, o condomínio perde a possibilidade de ingressar com ação para exigir o pagamento, embora a dívida continue existindo no aspecto moral e administrativo.
Em outras palavras, o condômino inadimplente ainda deve o valor, mas o condomínio não pode mais recorrer à Justiça para cobrar.
O que diz o STJ sobre o prazo de prescrição
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o prazo para cobrar judicialmente cotas condominiais é de cinco anos. Esse prazo vale para dívidas líquidas — ou seja, aquelas em que o valor devido está claramente definido em documento público ou particular.
Antes dessa decisão, muitos juristas aplicavam o prazo de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil. Porém, o STJ passou a considerar que as cotas condominiais se enquadram nas hipóteses de prescrição quinquenal, previstas no artigo 206, § 5º, inciso I, do mesmo Código.
Quando começa a contar o prazo de prescrição
O prazo de cinco anos começa a ser contado a partir do vencimento de cada parcela. Isso significa que, se o condômino deixa de pagar as taxas de janeiro e fevereiro de 2020, o condomínio tem até janeiro e fevereiro de 2025 para ajuizar a cobrança referente a cada uma delas.
Vale lembrar que qualquer tentativa formal de cobrança ou reconhecimento da dívida pode interromper o prazo prescricional, reiniciando a contagem.
Projeto de lei sobre prescrição condominial
Há propostas em tramitação no Congresso Nacional que visam consolidar o prazo de cinco anos diretamente no Código Civil. O objetivo é dar mais segurança jurídica aos condomínios e evitar interpretações diferentes entre os tribunais.
Com uma regra expressa na legislação, síndicos e administradoras terão maior clareza sobre quando agir e como estruturar suas cobranças.
O que acontece após a prescrição
Mesmo após o prazo de cinco anos, a dívida não desaparece totalmente. O condomínio apenas perde o direito de cobrá-la judicialmente. Porém, o valor ainda pode:
- Aparecer no histórico interno do condomínio.
- Impedir a emissão de declaração de quitação.
- Restringir a participação do condômino inadimplente em assembleias, caso a convenção preveja isso.
- Ser objeto de acordo extrajudicial entre as partes.
Por isso, ainda é possível negociar diretamente com o condômino, mesmo após a prescrição.
Como evitar que as dívidas prescrevam
- Monitore inadimplências regularmente — acompanhe boletos vencidos e mantenha um controle mensal das unidades devedoras.
- Atue preventivamente — envie notificações antes que o atraso se prolongue.
- Formalize acordos por escrito — eles interrompem o prazo prescricional.
- Tenha apoio jurídico especializado — um advogado ou assessoria condominial pode orientar sobre o momento certo de acionar a Justiça.
- Evite depender apenas de cobranças amigáveis — a demora pode comprometer o direito de cobrar judicialmente.
Impactos para o condomínio
A prescrição pode causar prejuízos significativos, já que impede a recuperação judicial dos valores e compromete o orçamento. Além disso, dívidas antigas costumam gerar discussões em assembleias e desentendimentos entre moradores.
Por isso, a gestão condominial deve adotar uma postura firme e organizada, priorizando a comunicação e a regularização dos débitos o quanto antes.
Conclusão
O prazo de prescrição para dívidas de condomínio é de cinco anos, segundo entendimento do STJ. Após esse período, o condomínio perde o direito de cobrança judicial, mas ainda pode negociar de forma extrajudicial.
Síndicos e administradoras devem acompanhar de perto os prazos e agir preventivamente para evitar prejuízos financeiros. Mais do que uma questão legal, a boa gestão da inadimplência é um sinal de responsabilidade e equilíbrio na administração condominial.