Com o crescimento das plataformas como Airbnb, Booking e outras, a locação por curta temporada — ou “short stay” — se tornou uma prática cada vez mais comum nos condomínios brasileiros. No entanto, essa tendência vem acompanhada de controvérsias jurídicas, dúvidas entre moradores e a necessidade de regulamentação clara.
Entenda o que está em jogo, o que já foi decidido pelo STJ, e como os condomínios podem lidar com essa modalidade de locação de forma segura.
O Que É a Locação “Short Stay”?
A locação short stay é caracterizada por estadias de curta duração — geralmente inferiores a 30 dias — por meio de plataformas digitais. Embora parecida com a locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o short stay muitas vezes se assemelha mais a um serviço de hospedagem.
O Que Diz a Lei e o STJ
Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou diferentes casos sobre locações de curta duração em condomínios residenciais. O entendimento predominante é:
- A locação short stay configura um contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada.
- A convenção condominial pode proibir esse tipo de locação, se houver cláusula expressa nesse sentido.
- Onde não houver proibição explícita, o condomínio pode permitir o uso, desde que respeitadas regras internas.
Esses julgamentos ainda não têm efeito vinculante, ou seja, os tribunais inferiores não são obrigados a seguir essa jurisprudência. Porém, servem como importante referência jurídica para decisões em assembleias.
Como o Condomínio Pode Regularizar
Diante da instabilidade jurídica, a melhor forma de agir é preventivamente: regulamentar a prática na convenção condominial e no regimento interno. Veja como fazer isso:
1. Proibir ou Permitir? Decida em Assembleia
O primeiro passo é definir, por maioria qualificada, se a locação por curta temporada será permitida. Caso sim, é fundamental estabelecer condições específicas.
2. Cláusulas Sugeridas
A convenção pode incluir regras como:
- Proibição total de hospedagem atípica, salvo aprovação em assembleia com quórum qualificado.
- Autorização condicionada a prazos mínimos de estadia, limite de hóspedes por unidade e identificação prévia dos locatários.
- Responsabilidade objetiva do proprietário por danos causados por hóspedes.
3. Termo de Responsabilidade
O condomínio pode exigir que o locador assine um documento assumindo obrigações legais e regras internas, garantindo a preservação da ordem e segurança.
Aspectos Relevantes para Preservar o Caráter Residencial
Se a locação short stay for autorizada, é essencial disciplinar:
- Segurança e acesso: controle de entrada de hóspedes e cadastro antecipado.
- Limite de ocupação: número máximo de pessoas por unidade.
- Sossego: regras claras sobre ruídos, horários e uso das áreas comuns.
- Sanções: aplicação de multas e, em caso de reincidência, medidas restritivas adicionais.
Boas Práticas em Assembleias
Para tratar do assunto de forma técnica e segura, recomenda-se:
- Realizar estudo de impacto sobre segurança, rotatividade, convivência e custo operacional.
- Contar com a presença de consultores jurídicos e síndicos profissionais para orientar decisões.
- Votar propostas claras, com quórum qualificado e registro formal em ata.
Conclusão: Segurança Jurídica e Convivência em Equilíbrio
Enquanto não houver uma decisão definitiva do STJ sobre o tema, o melhor caminho para síndicos e moradores é a prevenção. Revisar a convenção condominial e estabelecer regras específicas para locações por curta temporada garante mais segurança jurídica e evita conflitos.
Condomínios bem administrados se antecipam aos desafios legais e transformam a convivência em uma experiência mais tranquila, segura e valorizada.